楼市调控一周年:一套房跌了100万 但当房奴更难了 楼市调控_新浪

2018-10-08 21:43

  来源:大猫财富(damao-caifu)  作者:猫姐   

  2017年“317”是楼市的分水岭,3.17开始,北京打响房地产调控第一炮,很快,调控政策蔓延到其他一二线等十几个核心热点城市,调控政策力度空前。317之前,一线城市房价暴涨,人人都以为北上广房价只涨不跌,未来会涨更多,赶紧抢;317之后,调控越来越严厉,加息、开征房产税等消息不断爆出,悲观的论调逐渐占据上风,“房价即将崩盘”的声音不绝于耳。

  “317”楼市调控过去一年,作为普通人,买房更容易了吗?

  01北上广容纳不了的肉身

  北京是调控最严厉的城市,过去一年,北京发布的楼市调控政策,密集度创下北京历史乃至全国的记录,一年之中,北京发布了超过30条调控措施。

  从限购、限贷到限价、限售再到限商、社保满60个月,全方位围堵“口子”。

  政策高压之下,楼市调控效果显著。北京的二手房房价已连续下跌9个月,有的价格较去年高点跌了20%左右,部分地区的豪宅更是直降数百万出货。楼市成交量也全面萎缩,下跌了一半以上。特别是在春节前夕,部分急需回笼资金的业主“清仓式”的卖房。

  猫姐就有朋友在节前挂牌了刚刚满两年的新房,因为他创业多年,急需资金。他说:“我现在把房子卖了,将来创业成功了,买个更大的。”

  不知他现在咋样了。

  调控政策不见放松,房产税开征的风声也让一些有多套房的家庭动了卖房的念头。

  猫姐就遇到这样的咨询,女生,家里有两套房,跟父母住一套,另一套出租。她问要不要卖掉一套?“万一房产税开征了,北京房价大跌怎么办?”

  房产税会不会造成北京房价(商品房)大跌,目前还不知道,但商住房已经暴跌。因为317以及随后的各种政策,商住彻底失去了市场。曾经的“神盘”北京像素密密麻麻如蜂巢的开间里,从早期投资者那“接盘”的自住业主们,真真切切是一夜间损失上百万。

  谁的钱都不是风里刮来的,这个冬天对于商住业主来说特别冷。

  房市调控后,商品房的成交量腰斩、商住的成交量同比跌幅达到91%,曾经业务忙到没有周六日的中介们突然发现无事可做了。在成交量活跃的2016年,知名中介公司的中介奖金有上百万的,网络上有戏言,房产中介做的也是撮合交易,比投行的还赚钱。中介的招聘更是很多名校毕业生慕名投简历。

  但317后,慢慢的,店面“凉”了,房价是不断下降,但来看房子的人也逐渐更少了。

  “追涨杀跌,越跌越没人买。”熬了几个月后,有些门店熬不住,关门了;有些入行晚的中介,没赚到钱,要么赚到租赁部门,要么提前回家过年了。

  但最愁的还是在2016年赚到钱,然后在环京买房投资的中介。环京房价的风向标燕郊腰斩,北三县也是量价齐跌,317之前,环京楼市火爆,一天一个价,从北京二手房买卖中赚到钱的人们,纷纷持币过去抢购,最热时候甚至要托关系。

  一年后,有些人发现首付已经亏光了。

  也有人觉得有住就行,距离北京百公里的涿州,荒芜的土地上“长”出来的高层住宅里,经历过一轮环京、雄安概念暴涨的人们,已经逐渐习惯了这里的生活,深刻领悟到“房子是用来住的,不是用来炒的”。

  他们有人说,“等再涨起来后,就把房子卖了,回北京买套小的。”

  02故乡也快容纳不了肉身了

  面对高企的房价,也有人试图再次逃离北上,回老家置业,好彩高手论坛08599百度

  严厉调控政策下,北京、上海的房价重心不断下移,但二线和部分三四线乃至县城的房价却暴涨。

  猫姐的一个闺蜜2015年就想在成都买房,当时看房子,一平米一万块左右,闺蜜觉得贵了,犹豫了下没买。去年再去看时候,已经涨了一倍。当然,也有便宜的,但地段并不是好地段。并且根据限购政策,成都出生但北漂的闺蜜已经没资格在成都置业。

  限购、高首付比例、二套房高利率,几乎所有重点城市都学会了北京的调控政策。但一些城市的房价却还在涨。

  回家置业的北漂、沪漂只是一部分,真正的原因可能还是“棚改货币化”,直接拿到现金补偿的“拆迁户”蜂拥到售楼处,顿时到处都是热热闹闹的看房景象,热度不断上涨。一些县城的房价也在一年内翻番。

  猫哥的朋友说,他老家,一个国家级贫困县,房价已经7000元一平米,而当地的人均收入不足2000元一个月。他说,再涨下去,他连老家的房子也快买不起了。

  03刚需怎么办?

  楼市调控一年了,房价降了不少。然而不少刚需却发现,买房并没有变得容易。

  ?房贷利率高 买房变相变贵了    

  猫姐本人就是换房族,因为孩子上学问题一直想把手里的房子卖掉再换一套房。从去年年初看到今年年初,发现北京房价真的在降,但是买房成本却没有降。第一就是房贷利率大幅提高了。

  近日,关于房贷利率提升的新闻绵绵不绝。

  ● 在广东,首套房贷利率上浮20%成主流。

  ● 在深圳,光大银行位于深圳的一家分行网点工作人员说:“我们行房贷按揭目前是在基准利率(4.9%)基础上上浮20%,首套房与二套房执行同样的上浮标准,算下来利率是5.88%。虽然利率较高,但是放款很快,大约一到两周就可以放款。”

  ● 在北京,国有大行仍将首套房个人按揭贷款利率维持在上浮5%,大部分股份制商业银行维持上浮10%,但已有部分银行上调至上浮20%甚至更高。

  ● 在福州,首套房贷利率普遍上浮15%-20%。

  ● 在西安,11家银行首套房贷利率上浮10%。

  融360数据表示,2018年2月,全国首套房贷款平均利率5.46%,相当于基准利率1.114倍。同比2017年2月首套房贷款平均利率4.47%,上升幅度22.15%。

  从去年年初到现在,房贷利率走势是这样的:

  猫姐算了一下,如果去年2月换一套500万的房,按照先卖后买办法,还能算做首套房,利率能在基准利率上打九折。如果贷款200万,贷款年限25年,总还款额330万元,月还款额11000左右。

  但是现在买一套房,同样贷款200万,按照政策已经算第二套房了,贷款利率上浮20%,贷款年限25年,还款总额达到382万,每月还款额达到12740元。总还款额比以前多出52万元!

  比较令人头疼的是,房贷增了50多万,猫姐看中的那个小区房价却降得很少,降幅远远没有50多万元。

  然而,房贷利率上涨还没有到头! 

  融360分析师认为,原本新年伊始,各家银行贷款额度应该比较充裕,但今年各家银行房贷利率却纷纷上浮,贷款额度收紧,甚至暂停放贷。预测未来房贷利率仍有上浮空间。     

  对于个人住房贷款,央行也进行了表态。近日,央行副行长潘功胜在两会期间答记者问这样表示,的确,房贷利率是略有上升。但大家从稍微长一点的周期来看,它仍然处于比较低的水平。商业银行综合考虑负债端利率上升和房地产的风险溢价,对住房贷款利率自主进行定价,扩大利率的浮动区间,总体上符合利率市场化的要求和趋势。

  猫姐还有一个担心,就如央行副行长潘功胜所说的,贷款利率目前仍处于比较低的水平。目测今年美国还要加息三次左右,如果中国不进行加息,中美利差的优势就会消失,结果就是资本外逃会变得更严重。一旦中国也进入加息通道,就不是加一次就完事了,加息是一个长期趋势。加息过后,房贷就更不只当前这么多了。

  ?住房贷款也更难了  

  今年,房贷的闸门已经越关越小了。近一年来楼市调控持续高压,监管对银行信贷资金流向审查从严,涉房贷款全面整顿清理。

  第一种贷款是房抵贷。最近,中信银行宣布从3月起暂停北京地区200万元以上个人住房抵押贷业务的消息,更是犹如一枚深水炸弹,引爆原本就气氛紧张的房贷市场。

  这是什么意思呢?简单来说,居民正常购房,向银行申请房贷可以获批,但如果想把房子抵押给银行换钱出来,那就不行了。

  该行相关人士解释说,在“房子是用来住的,而不是用来炒的”定位下,该行调整相关业务的审批政策,确保其信贷资金真实用于个人客户的企业经营和生活消费,严格落实差别化住房信贷政策,严防信贷资金违规流入房地产市场。

  房抵贷一直是银行非常喜欢的业务,安全系数一直也比较高,银行放弃这一块大蛋糕必定经过了仔细的考虑。 

  内部人士解释称,中信银行新规是“表外融资规范后的结果”。

  更多的银行准备停掉“房抵贷”。

  成都某银行支行人士私下对媒体表示,关于房抵贷业务,今年Q2他们有可能停掉。他说,去年四季度其所属分行就已经不太好批房抵贷了,房抵押的利率“原来低的时候上浮10%,现在我们基本上浮到50%才有资格出账,现在房抵贷在我们分行能放出来就不错啦,今年二季度以后我们可能也不会再做这个业务了。” 

  正常的房贷放款也非常慢。当前,各家银行对于房贷的态度已经不同以往,审批严、放款慢情况层出不穷。

  在广州,一位王先生在过年前定下了一套二手房,总价238万,本希望贷款7成,贷25年,谁知道从年前到如今,贷款却迟迟办不下来。到底是哪里出了问题?

  排队放款、利率上调至基准上浮20%,王先生也表示理解接受,毕竟目前市场整体情况就这样,但让王先生感到无奈的是,如今不是等待放款和利率的问题,而是银行可能直接就不接件了。

  从年前到现在,王先生已前前后后分别向建行、光大、邮储3家银行申请贷款,其中建行、光大都是直接拒绝收件,答复的理由是目前没有额度,而前面的单也还没消化完。

  现在房贷为什么又难又贵?融360分析人士这样表示,银行推出房贷业务必然会考虑资金成本问题,2018年银行面临较大的加息压力。3月份美联储加息的可能性极大,我国央行也极有可能随之用公开市场操作来调节利率,彼时银行的资金成本会上升,需要从房贷利率等方面寻求弥补。此外,随着“租购并举”的房地产政策实行,租房产品的政策红利开始显现,各大银行开始往租房贷款方面分流资金,这就间接削弱了购房贷款方面的供给能力。

  ?刚需们到底怎么办? 

  当你辛辛苦苦攒够了首付,以为终于可以买房子了,结果银行不但没钱贷给你,就算贷给你,利率也比之前高太多。这是刚需们当前的现状,日子难过啊!

  刚需们应该怎么办? 猫姐有几个建议:

  ? ,好彩高手论坛www4157;第一,如果你的钱够了首付,就买房吧。华远地产董事长任志强曾被无数人、无数次问到:什么时候买房合适?他最新的回答仍然是,只要你需要,什么时候都可以买房。

  ? 第二,如果你要买房,买房之前,请先算一算你能承担多高的房贷利率,不要光顾着眼前,而忘了后面的事。因为后面房贷利率更高是大概率事件。

  ? 第三,房贷利率上涨,尽量使用公积金贷款购房。目前北京、深圳等城市平均贷款额度首套房贷款200万-300万,而公积金贷款北京家庭为单位最高可贷120万,深圳家庭最高可贷90万。可以用商贷和公积金的组合,享受到部分公积金购房利率优惠也是不错的选择。

  说到最后,买房这件事,没上车的人苦,上了车的也没有多高兴。只要算一算,除了房贷,你兜里还有多少存款?许多人就笑不出来了。 

责任编辑:谢海平